業務内容のご案内

当社は不動産鑑定と補償コンサルタント業務を主要業務とする事務所で、国土交通省・県・市町村等の公共事業関連の業務委託も数多くお手伝いさせていただいております。業務を通して、用地買収の際に買取り予定土地の中には登記されずに法定相続人が多数にわたり、中には２～３代前に海外に移住して、現在は地元血縁者とも音信不通となって、事実上所在不明となっているケースが含まれることが分かりました。このような場合、用地買収の担当者様の中には、語学の壁、生活習慣の壁、法律・行政制度の壁、海外における調査業務の壁等々に阻まれて、その業務遂行に少なからぬ支障をきたしていることもご案内のとおりです。

従来このような場合、外務省の所在調査や現地日本人会等に照会を行ない手掛りを探していたわけですが、外務省所在調査は”日本国籍を有し生存が見込まれる人物”で、本人家族から届出されている住所照会までであり、現実の住所は不明の場合が多くあります。また、現地日本人会はいわば「成功者」の集まりであり、所在不明者の調査には多くを期待できないところであります。

所在不明者がどうしても見つからない場合は、「不在者財産管理人」を選任して解決をはかる途がありますが、これも十分な調査をつくすことが前提条件です。早急性の高い用地買収に対応するための迅速な調査、「不在者財産管理人」選任要件としての「十分な調査」が求められているわけです。

当事務所では、海外日系人の地域社会ネットワークや、生活習慣、法律知識等に精通し、実績を有するスタッフをそろえ、海外日系人所在不明者の調査業務を本格的にお手伝いできる体制を整えて、すでに多くの実績を有しております。

通常は現地における調査は行いませんが、インターネット、各種のデータベース、現地人脈等を活用し、迅速かつ正確な調査を行うことを心がけております。

海外在住地権者と発注者（公共団体）間の用地交渉のお手伝いを行います。まず発注者（用意担当）が作成した用地取得に必要な事業概要説明資料、契約関係資料、登記関係資料を翻訳して郵送後、手紙・電話・ｅ－ｍａｉｌ等の手段で地権者に連絡をとって、詳細を追加説明し疑問点を解消し、相手の意思確認を行います。その後収集した契約・登記関係書類及び各種証明書を翻訳して「調査報告書」として納品します。

ファーストコンタクトを重視し、当事国における言語や慣習を熟知し、当該地権者からの信頼を得て、なお且つ不快感を与えることなく交渉を進めることが重要です。

用地買収地の地権者の法定相続人となっている日系外国人二・三世などで、いわゆる”出稼ぎ就労”で日本国内に定住する方に対して、用地交渉のお手伝いをする業務です。片言の日本語の理解では、言葉のニュアンスの違いで正確に内容が伝わらないことが憂慮され、契約や登記などの交渉は、母国語での正確な通訳が必要です。

日本の用地担当者が直接交渉すると、言語の壁、取引き慣行の違いから、相手に不信感をもたれてしまい、交渉が決裂してしまうことも多々あるようです。